Sóng cổ phiếu BĐS KCN: D2D và SZC có còn tiến xa? - Chiemtinhtaichinh.com

Sóng cổ phiếu BĐS KCN: D2D và SZC có còn tiến xa?

Phiên giao dịch ngày 4.7.2019 chứng kiến sự bùng nổ của sóng cổ phiếu BĐS KCN như D2D và SZC. Có nhiều ý kiến lo lắng về D2D khi cổ phiếu này tăng trần đúng vào ngày chia thưởng cổ phiếu với tỷ lệ 1:1. Nhưng tôi cho rằng, cổ phiếu của D2D mới chỉ ở nền giá 1, và cổ phiếu rất cô đặc. Đây chỉ mới là lần chia tách đầu tiên sau 10 năm. Hơn nữa, D2D mới chỉ tăng 100% trong thời gian 6 tháng đầu năm 2019. Thường cảnh báo chia thưởng nên lo lắng sau 2-3 năm tăng giá và ở các nền giá 4-5.

Trên đồ thị D2D có nền giá phẳng. Đây là nền giá 1 với độ sâu 13%, hình thành trong 5 tuần, và phần lớn giá nằm ở nửa trên nền giá. Nền giá này đã test thành công đường MA50 ngày. Điểm phá vỡ tạo khoảng trống tăng giá với khối lượng lớn.

Một số thông tin cơ bản về D2D được cung cấp bởi broker Nguyễn Thái Sơn

🌲 Yếu tố cơ bản: 
– D2D có ngành nghề cốt lõi là hoạt động cho thuê đất KCN Nhơn Trạch 2 với LN ổn định tầm 30-40 tỷ/năm.
– LN quý 4/2018 tăng trưởng mạnh 45%, quý 1/2019 tăng trưởng tiếp 78% sv cùng kỳ do cty bắt đầu hạch toán dự án bds Lộc An với tỷ suất LN cao. 
– Tiền mặt ngang vốn hóa khoảng 1500 tỷ, không có nợ vay, riêng lãi tiền gửi đủ mang về eps 8-10k/năm. 


– Dự án KCN Lộc An diện tích 41,17ha tổng mức đầu tư 336 tỷ, có 13,8ha đất kinh doanh dự kiến mang về doanh thu 1400 tỷ. Cuối quý 1 người mua trả tiền trước đạt 849 tỷ. Bắt đầu hạch toán vào doanh thu q4 39 tỷ, quý 1 21,6 tỷ giá vốn 4,2 tỷ biên lãi gộp 80%. Như vậy biên LN ròng sẽ vào khoảng hơn 50%-55% tức LN sau thuế từ riêng dự án này sẽ vào khoảng 700-800 tỷ hạch toán trong 2019-2020.


– Dự án KDC Thống Nhất bắt đầu vào gđ hạch toán diện tích đất tồn kho cuối cũng mang đến tỷ suất LN gộp rất cao với doanh thu 19,1 tỷ và giá vốn 6.2 tỷ biên lãi gộp 68%. 


– Hiện tại D2D bắt đầu triển khai đầu tư dự án KDC Thống Nhất GĐ2 với diện tích 23ha trong đó có 10,5ha đất kinh doanh. Với giá đất tăng cao do GD2 hưởng lợi từ sự phát triển của GD1 nên biên LN gộp dự kiến cũng sẽ ở mức cao.


– Ngoài ra cty còn nhiều dự án lớn trong kế hoạch phát triển cho những năm tới như : Chỉnh trang KDC Phường Thống Nhất và đường trung tâm TP Biên Hòa, dự án cầu Thống Nhất và đường nối ra cầu An Hảo, dự án KDC Quản Thủ, dự án đường CMT8 nối dài và KDC Long Khánh. 
– Cty sắp thực hiện chia thưởng cổ phiếu 1:1, đây là lần tăng vốn đầu tiên sau 10 năm kể từ khi niêm yết của cty. Trong 10 năm trước đây cty luôn duy trì tỷ lệ cổ tức tiền mặt ổn định 25-30%/năm. Với vốn điều lệ quá nhỏ so với các DN KCN hay bds khác việc tăng vốn sẽ làm tăng quy mô và thanh khoản của cổ phiếu sẽ cao hơn dễ thu hút các NĐT lớn tham gia vào cty.

Khu dân cư Lộc An

Các thông số chính của dự án

  • Tổng vốn đầu tư: 336 tỷ đồng
  • Tổng diện tích: 41,17 ha
  • Số lô đất: 769 lô đất, trong đó:
  • Diện tích đất xây dựng nhà ở: 19,17 ha
  • Mật độ xây dựng: 30 – 40%
  • Diện tích cây xanh: 3,43 ha
  • Diện tích đường giao thông: 11,14 ha
  • Diện tích các công trình công cộng: 3,27 ha

Mô tả dự án

– Dự án bao gồm những khu dân cư chất lượng cao, đảm bảo các tiêu chuẩn tiên tiến về vệ sinh môi trường, thẩm mỹ, phù hợp với tính chất của một đô thị hiện đại phục vụ cho nhu cầu tái định cư và định cư trong vùng của nhân dân huyện Long Thành. Dự án Lộc An tổng có 769 lô đất nền và 30 lô mặt tiền đường phải xây nhà để bán Tổng 799 lô diện tích 13.8ha. Thông tin từ Sở Tài Nguyên Môi Trường Tỉnh Đồng Nai vào tháng 12.2018, 769 Lô đất nền đã đủ điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Xem chi tiết tại link: https://www.dongnai.gov.vn/Shared%20Documents/344-TB-STNMT.pdf?fbclid=IwAR2g2uxCaNDtruklZh-CIq4WWZ9_OH_kgtAAybfOSB9BN6qnDtGBzd9d3gM

Không có mô tả ảnh.

– Tọa lạc trên tuyến đường 769 là tuyến đường duy nhất nối QL51 vào sân bay quốc tế Long Thành, Dự án Khu Dân cư Lộc An sở hữu vị trí đắc địa khi cận kề nhiều công trình lớn: đối diện khu công nghệ cao (500ha); KDC và căn hộ phục vụ chuyên gia sân bay (40ha); gần kề các trung tâm hành chính tỉnh, huyện, các KCN, khu du lịch, và được bao bọc bởi các dự án lớn, biệt thự, công viên với mảng cây xanh thoáng mát.

– Khoảng cách từ Khu dân cư Lộc An đến các địa bàn lân cận như Sân bay quốc tế Long Thành là 2km, đường cao tốc Tp.HCM – Long Thành – Dầu Giây là 3km, Quốc Lộ 51 khoảng 1km, Trung tâm Long Thành 3km.

– Trong tương lai, khi dự án Sân bay Long Thành khởi động thì nhu cầu về nhà ở tái định cư và sở hữu sản phẩm bất động sản đón đầu lợi thế từ sân bay là rất lớn. Vì vậy, dự án đã có sẵn nguồn khách hàng mục tiêu.

Trên BCTC quý 1 người mua trả tiền trước dự án Lộc An là 849 tỷ. Đây là khoản tiền thanh toán đợt 1 của các lô đất 70%, như vậy doanh thu còn lại của dự án sẽ là 849/70%=1212 tỷ.  

Dự án khu dân cư Lộc An

Dự kiến LN 2019 sẽ đột biến nên để tránh EPS quá cao cty đã thực hiện chia thưởng cp 1:1 để tăng vốn điều lệ.

Trong khi đó SZC yếu hơn D2D về lực tăng trong thời gian vừa qua nhưng phiên hôm nay cũng tăng trần. SZC có nền giá 1 là Chiếc Cốc-Tay Cầm nhưng bị Fail và đang xây lại điểm mua. Điểm mua xuất hiện theo mẫu hình sóng Zigzag trong kênh giá, một mẫu hình đáng tin cậy theo sóng Elliott. (Cá nhân tôi đặt tỷ trọng cao cho D2D hơn)

Thông tin tác giả

Nguyễn Thái Sơn, TPKD VPS TPHCM tầng 3 số 76 Lê Lai Quận 1. SĐT:0901.899.668

Trả lời